נדל"ן במדריד 2026

קניית דירה במדריד לישראלים – מה חשוב לדעת ב-2026 (אחרי הגולדן ויזה)

בשנים האחרונות מדריד הפכה ליעד מאוד חזק לישראלים - משפחות בהיי-טק, עצמאים, יזמים וגם פנסיונרים. בשלב מסוים, אחרי שמתחילים להרגיש קצת בבית, עולה השאלה הגדולה: להמשיך לשכור, או לקנות דירה?

עד לא מזמן הרבה ישראלים בנו על “גולדן ויזה” – מסלול שבו קניית נכס בסך 500,000€ ומעלה נתנה גם תושבות. אבל ב-3 באפריל 2025 המסלול הזה בוטל רשמית, ומאז אי-אפשר יותר לקבל ויזה חדשה רק דרך קניית נכס.

אז מה זה אומר לנו כישראלים שרוצים לקנות דירה במדריד ב-2026? בואו נעבור ביחד בצורה מסודרת, על הדברים העיקריים שכדאי לדעת.

קודם כל מעמד חוקי - מה השתנה אחרי ביטול הגולדן ויזה?

בין 2013 ל-2025 הגולדן ויזה הייתה אחד המסלולים הפופולריים לקבלת תושבות למשקיעים זרים כולל ישראלים. ב-3.4.2025 המסלול נסגר, ואין יותר קבלת תושבות חדשה רק על בסיס השקעה בנדל״ן.

כאן חשוב להבין:

• עדיין אפשר לקנות דירה כלא-תושבים - אין מגבלה מיוחדת לישראלים שרוצים לרכוש נכס בספרד.

• קניית דירה כבר לא פותרת את נושא הויזה. מי שרוצה לגור כאן יותר מ-90 יום צריך מסלול אחר.

• המסלולים העיקריים הרלוונטיים לרוב הישראלים היום הם:

• ויזת תושב לא-עובד (Non-Lucrative Visa – NLV)

• ויזה למי שיש לו הכנסה פסיבית/חסכונות ורוצה לגור בספרד בלי לעבוד כאן באופן רשמי. הדרישה הכלכלית מבוססת על אחוז מסוים מה-IPREM (מדד הכנסה ספרדי), לרוב כ-400% מה-IPREM לשנה למבקש ועוד תוספת לכל בן משפחה, מה שמתרגם לסדר גודל של כמה עשרות אלפי יורו בשנה.

• ויזת נוודים דיגיטליים (Digital Nomad)

• מי שעובד מרחוק בחברה זרה או מספק שירותים ללקוחות מחוץ לספרד יכול להגיש בקשה למסלול הזה – ויזת “עובד מרחוק בינלאומי”. הויזה מאפשרת מגורים בספרד בזמן שעובדים אונליין, עם תנאי סף של הכנסה מינימלית ותנאים נוספים (תיתכן גם הטבת מס מסוימת במקרים מסוימים).

• כמובן שיש גם מסלולים דרך חוזה עבודה מקומי בספרד, לימודים בספרד, בני זוג אירופאים ועוד.

השורה התחתונה:

הדירה עצמה כבר לא נותנת ויזה. קודם בוחרים יחד עם עו״ד/יועץ הגירה איזה מסלול תושבות מתאים לכם, ורק אחר כך מתכננים את רכישת הדירה סביב זה.

לתכנן את החיים - ואז את הכתובת

לפני מספרים, שכונות ומסים - חשוב לעצור רגע ולשאול:

איפה הילדים ילמדו?

כמה זמן אתם חושבים להישאר? שנתיים? חמש? מתכננים להישאר לצמיתות?

כמה חשוב לכם להיות קרוב לבית ספר יהודי / קהילה ישראלית / חברים?

אתם טיפוסים של “עיר אירופאית קלאסית” - מדרכות, בתי קפה ומטרו? או שאתם חולמים על שקט, גינה ובריכה?

במדריד זה הבדל של עולם ומלואו אם אתם מחפשים דירה בסלאמנקה/צ’מברי, או וילה בלה מוראלחה / אלקובנדס. מי שמחליט לקנות מהר מדי לפני שהוא מבין איפה החיים שלו באמת מתנהלים, עלול לגלות אחרי שנה שהבית “הנכון” שלו נמצא בכלל בשכונה אחרת או מחוץ למרכז העיר.

לכן לרבים מומלץ:

• לעבור קודם תקופה בשכירות (לפחות 6–12 חודשים),

• להרגיש את היום-יום – בית ספר, קהילה, תחבורה, עבודה.

• ורק אז להחליט איפה נכון “להכות שורש” ברכישה.

• כמה באמת עולה לקנות דירה במדריד ב-2026?

• רוב הישראלים מסתכלים קודם כל על מחיר הדירה ב Idealista וחברים. אבל בספרד, ובמיוחד במדריד, המחיר האמיתי הוא מחיר הדירה + מיסים והוצאות נלוות.

מס רכישה (ITP) – בדירות יד-שנייה

ברוב הדירות הקיימות (לא פרויקטים חדשים) תשלמו מס העברת בעלות – ITP. במדריד, המדרגה הכללית לדירת מגורים יד-שנייה היא 6% ממחיר הנכס.

מע״מ + מס מסמכים – בדירות חדשות 

אם אתם קונים דירה חדשה (promoción nueva):

מע״מ (IVA) - בדרך כלל 10% על דירת מגורים.

בנוסף - מס מסמכים (AJD/IAJD) – אחוז נוסף קטן (בערך 0.5–1.5% תלוי מחוז).

הוצאות נוספות שצריך לקחת בחשבון

בנוסף למס עצמו, כמעט תמיד יהיו:

• שכר טרחה לעו״ד.

• עלויות נוטריון ורישום בטאבו.

• אם יש משכנתא – פתיחת תיק, שמאות וחיובים שונים של הבנק.

בפועל, כשמחברים הכל, כלל אצבע טוב הוא:

במדריד, העלות הכוללת של קניית דירה היא בדרך כלל בערך 10–12% מעל מחיר הרכישה (תלוי אם זה נכס חדש או יד-שנייה, גודל העסקה ועוד). כלומר, דירה שעולה 800,000€ תעלה בפועל סדר גודל של 880–900 אלף יורו כשמוסיפים מיסים והוצאות.

משכנתא לישראלים – כמה הבנק הספרדי מלווה באמת?

עוד נקודה שמפתיעה לא מעט ישראלים היא שהבנקים בספרד נוקטים במדיניות נפרדת ל-'לא-תושבים'. ברוב המקרים:

• לא-תושבים יכולים לקבל משכנתא של עד 60% ממחיר הרכישה, 70% במקרים מסוימים.

• תושבי ספרד יכולים להגיע לעיתים ל-80% ואף יותר, אך זו לא נקודת המוצא לרוב הישראלים בתחילת הדרך.

בנוסף, הבנק מסתכל לעומק על:

• רמת הכנסה ויציבות

• יחס החוב-הכנסה

• היסטוריית אשראי במדינת המוצא

• גיל תקופת ההחזר

מה זה אומר בפועל?

כדאי להניח שתצטרכו להביא לפחות 30–40% הון עצמי + כל המיסים וההוצאות הנלוות מכיסכם. לכן חשוב לדבר עם בנק/יועץ משכנתאות לפני שמתחילים חיפושים רציניים, כדי לא להתאהב בדירה שהבנק לא יאפשר לכם לממן.

איך נראה תהליך הקנייה – שלב אחרי שלב

בקצרה, כך נראית עסקה טיפוסית במדריד: NIE וחשבון בנק:

 משיגים מספר NIE (מספר זהות לזרים) ופותחים בדרך כלל חשבון בנק ספרדי. את ה-NIE אפשר להוציא דרך הקונסוליה הספרדית בישראל לפני המעבר, או לקבוע תור בתחנת משטרה/משרד ההגירה בספרד, בדרך כלל בעזרת עו״ד או יועץ (asesoria/gestoría) שמטפלים עבורכם בתהליך והבירוקרטיה.

הצעה על נכס:

מוצאים דירה, מגישים הצעה ומגיעים להסכמה על מחיר ותנאים בסיסיים (עם המוכר או דרך סוכנות תיווך).

הסכם שמירת נכס / רזרבה (לא חובה בכל עסקה):

יש מקרים בהם חותמים על מסמך קצר ומשלמים סכום קטן כדי להוריד את הדירה מהשוק בזמן שמכינים חוזים.

חוזה arras (דמי רצינות):

 זה הרגע שבו בדרך כלל משלמים כ-10% ממחיר העסקה, והצדדים מתחייבים.

 אם הקונה נסוג בלי סיבה חוזית – הוא עלול לאבד את ה-10%.

 אם המוכר נסוג – הוא עשוי להידרש להחזיר כפול.

בדיקות משפטיות וטכניות:

בזמן שבין ה-arras לחתימה הסופית, העו״ד בודק בעלות בטאבו, חובות לוועד הבית, סוג הרישום (מגורים, תיירותי וכו’), תכניות בנייה, מיסוי ועוד.

חתימה על escritura (שטר מכר) אצל נוטריון:

משלמים את היתרה, חותמים אצל הנוטריון, מקבלים מפתחות. אחרי החתימה הנכס נרשם בטאבו על שמכם.

לרוב, אם כל המסמכים והמשכנתא זזים בזמן, תהליך מלא מהצעה ועד מפתח נמשך בערך 2–3 חודשים, אבל הוא יכול להיות קצר יותר למי שקונה במזומן, או ארוך יותר במקרים מורכבים.

מה לגבי תיווך - מי משלם בפועל?

ברוב עסקאות המגורים בספרד, כולל במדריד, דמי התיווך משולמים על-ידי המוכר ומגולמים כבר במחיר המבוקש. כלומר, הקונה בדרך-כלל לא מקבל חשבונית נפרדת על תיווך, אלא “משלם” אותו בעקיפין דרך מחיר הדירה.

המצבים שבהם קונה כן משלם שכר טרחה הם בדרך-כלל שניים:

כשהוא בוחר לעבוד עם יועץ/נציג קונים עצמאי בהסכם נפרד ("Buyer agent” שמייצג רק אותו)

או במודלים ספציפיים / עסקאות מיוחדות שבהם סוכנות גובה עמלה דווקא מהקונה או מתחלקת בין הצדדים.

מיסים ותושבות מס - רק קצה הקרחון

שתי נקודות שאסור לבלבל ביניהן:

ויזה / תושבות חוקית - בסמכות משרד הפנים והקונסוליה

תושבות מס - בסמכות רשות המסים הספרדית (Agencia Tributaria).

ככלל, מי שמבלה בספרד יותר מ-183 ימים בשנה עלול להיחשב תושב מס ספרדי, עם השלכות על מיסוי הכנסות גלובליות, השקעות, פנסיות וכד’. בנוסף, קיימות אמנות מס בין ישראל לספרד, ויש מנגנונים למניעת כפל מס אבל הם לא פועלים לבד.

בגלל זה, כמעט תמיד נכון:

להתייעץ עם יועץ מס/עו״ד שמתמחה במיסוי בינלאומי, עם עדיפות לבעל ניסיון עם ישראלים שפעלו בספרד.

לתכנן את הרכישה כחלק מהתמונה הזו, לא כאירוע נפרד שמגלים אחר-כך שהיו לו השלכות מס לא צפויות.

טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהן

רק כדי לסכם כמה נקודות נפוצות:

להניח ש“נסתדר עם הויזה אחר כך” - במקום לתכנן מסלול הגירה ברור מראש.

• לחשב רק את מחיר הדירה ולהתעלם מ-10–12% מסים והוצאות נלוות.

• להניח שהבנק יממן 80%, כשבפועל לא-תושבים מקבלים לרוב 50–70%.

• לקנות מהר בשכונה “נוצצת” בלי לבדוק איפה באמת יהיו בית הספר, החוגים והחברים.

• לוותר על עו״ד עצמאי ולחתום על חוזה arras בלי להבין את המשמעויות.

• לחשוב שכל מתווך “עובד בשבילי”, כשהוא למעשה מייצג את המוכר ברוב העסקאות.

לסיכום - איך נכון לגשת לקניית דירה במדריד כישראלים?

אפשר בהחלט לקנות דירה (או וילה) במדריד ב-2026, גם אחרי ביטול הגולדן ויזה. פשוט צריך לעשות את זה מסודר:

• להתחיל בסטטוס - ויזה, מיסוי, תכנון משפחתי.

• להבין מה באמת התקציב הכולל, כולל מיסים והוצאות.

• לבסס ציפיות ריאליות לגבי משכנתא והון עצמי.

• לקחת זמן להכיר את אזורי העיר, את השכונות השונות ואת ההתאמה שלהן לסגנון החיים לפני שמתחייבים.

לעבוד עם אנשי מקצוע בצד שלכם - משפטית, מיסויית וגם ברמת בחירת הנכס.

מילה על קנייה להשקעה בלבד

במאמר הזה התרכזנו בעיקר במשפחות וזוגות שמתכננים לגור בדירה שהם קונים במדריד. יש כמובן גם ישראלים שקונים כאן נכס להשקעה נטו, כדי להשכיר לטווח בינוני/ארוך, כחלק מפיזור הון גלובלי, או בית שני לחופשות. במקרה כזה נכנסים שיקולים נוספים: תשואה צפויה, רגולציה על השכרה, סוג השוכר, מיסוי על הכנסות שכירות בישראל ובספרד ועוד. אלה כבר נושאים למאמר בפני עצמו או לפגישה נפרדת, אבל חשוב לדעת שמדובר במשחק קצת אחר מקניה של “בית לבית”.

המדריך נכתב בשיתוף אייזק (צחי) שחר, מייסד (Stellium (stelliumestates.com. 

Stellium מעניקה הטבה לחברי ICM ותורמת ל ICM אחוז מוסכם מהכנסותיה מעסקאות של חברי